Start › O serwisie

Źródła, metoda i ograniczenia

Źródło

Zbiory „Ceny ofertowe” publikowane przez deweloperów na dane.gov.pl na podstawie ustawowego obowiązku jawności cen. Bierzemy najnowszą publikację każdego dewelopera — wielu publikuje codziennie, do 77 razy w oknie, które analizowaliśmy.

Co zrobiliśmy z danymi

• Scalone 1 659 zbiorów do jednej bazy, po odrzuceniu starszych publikacji tego samego dewelopera.
• Ujednolicone dwa różne schematy: ustawowy (59 kolumn) i autorski, spotykany u części deweloperów. Trzymanie się dosłownego brzmienia nagłówków gubiło 18 % korpusu — przez kropkę w „Nr. KRS”.
• Ujednolicone nazwy województw: plik miesza wielkość liter, znaki diakrytyczne i separatory, przez co wychodziły 52 województwa zamiast 16.
• x traktujemy jak puste — w tym schemacie to znaczy „nie dotyczy”.

Dlaczego mediana, a nie średnia

Rozkład ceny za m² jest skrajnie skośny: mediana wynosi 10 100 zł, ale maksimum to 3 978 000 zł — to ceny całkowite wpisane do kolumny za metr. Dla Warszawy średnia wychodzi 47 049 zł/m², a mediana 17 403 zł/m². Publikowanie średniej nie byłoby drobnym błędem, tylko podaniem nieprawdziwej liczby o rynku.

Dlatego zawsze podajemy medianę, liczoną po odrzuceniu wartości poza pasmem 1 500–60 000 zł/m².

Czego ten serwis NIE mówi

• To są ceny ofertowe, nie transakcyjne. Cena sprzedaży bywa niższa.
• To nie jest wskaźnik rynkowy ani wycena nieruchomości.
• 9279 ofert nie ma podanej ceny w pliku źródłowym — nie wymyślamy jej.
• Deweloper, który nie opublikował zbioru, tu nie występuje. Brak w serwisie nie znaczy brak na rynku.